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[公告]*ST彩虹：擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備評估項目 時間：2013年07月31日 20:42:36 中財網(wǎng)

資產(chǎn)評估報告書 （報告書） 共1冊 第1冊 項目名稱： ****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于咸 陽市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備 評估項目 報告編號： 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 **** 2013 年 07 月 19 日 聲明 聲 明 本項目簽字注冊資產(chǎn)評估師鄭重聲明：注冊資產(chǎn)評估師在本次評估中恪守獨(dú)立、 客觀和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過 程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法 律責(zé)任。 評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認(rèn)。根 據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十三條的規(guī)定，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評 估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見， 是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完 整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對 象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法 律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實披露，且已提請委托方及相 關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求。根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》 第二十四條和《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》，委托方和相關(guān)當(dāng) 事方應(yīng)當(dāng)對所提供評估對象法律權(quán)屬資料的真實性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。注冊 資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對 評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。本評估報告不對評 估對象的法律權(quán)屬提供任何保證。 根據(jù)《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》第二十六條，本報告受本評估機(jī)構(gòu) 和注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力限制，相關(guān)當(dāng)事人決策時應(yīng)當(dāng)有自身的獨(dú)立判斷。注冊資 產(chǎn)評估師有責(zé)任提醒評估報告使用者理解并恰當(dāng)使用評估報告，但不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人 的決策責(zé)任。 我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設(shè)和限定條件的限制， 評估報告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項說明及其 對評估結(jié)論的影響。根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》第十三條，評估報告使用者 應(yīng)當(dāng)全面閱讀本項目評估報告，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注評估報告中揭示的特別事項說明和評估 報告使用限制說明。 目錄 資產(chǎn)評估報告書 （目錄） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩 虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 聲明 .............................................................................. 1 目錄 .............................................................................. 2 摘要 .............................................................................. 3 正文 .............................................................................. 5 一、 委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及其他報告使用者概況 ............................................................................. 5 I. 委托方、被評估單位 ................................................................. 5 II. 產(chǎn)權(quán)持有者 ......................................................................... 8 III. 其他報告使用者 ..................................................................... 8 二、 評估目的 ........................................................................................................................................ 8 三、 評估范圍和評估對象 ..................................................................................................................... 9 四、 價值類型及其定義 ......................................................................................................................... 9 五、 評估基準(zhǔn)日 .................................................................................................................................. 10 六、 評估依據(jù) ...................................................................................................................................... 10 I. 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) ...................................................................... 10 II. 法規(guī)依據(jù) .......................................................................... 10 III. 評估準(zhǔn)則及規(guī)范 .................................................................... 10 IV. 取價依據(jù) .......................................................................... 11 V. 權(quán)屬依據(jù) .......................................................................... 11 VI. 其它參考資料 ...................................................................... 11 VII. 引用其他機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)論 ........................................................ 11 七、 評估方法 ...................................................................................................................................... 12 I. 概述 .............................................................................. 12 II. 評估方法選取理由及說明 ............................................................ 12 III. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹 .................................................................... 12 房屋建筑物 ................................................................................ 13 機(jī)器設(shè)備 .................................................................................. 13 土地使用權(quán) ................................................................................ 13 八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況 ........................................................................................................... 13 九、 評估假設(shè) ...................................................................................................................................... 14 十、 評估結(jié)論 ...................................................................................................................................... 14 I. 概述 .............................................................................. 14 II. 結(jié)論及分析 ........................................................................ 14 III. 其它 .............................................................................. 15 十一、 特別事項說明 ............................................................................................................................... 15 十二、 評估報告使用限制說明 ............................................................................................................... 16 I. 評估報告使用范圍 .................................................................. 16 II. 評估結(jié)論使用有效期 ................................................................ 16 III. 涉及國有資產(chǎn)項目的特殊約定 ........................................................ 17 IV. 評估報告解釋權(quán) .................................................................... 17 十三、 評估報告日 .................................................................................................................................. 17 報告附件 ......................................................................... 19 摘要 資產(chǎn)評估報告書 （摘要） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩 虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 委托方 ****。 其他報告使用者 根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定，本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的有關(guān)各方及國家 法律、法規(guī)規(guī)定的報告使用者，為本報告的合法使用者。 被評估單位 ****。 評估目的 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 評估基準(zhǔn)日 2013 年 6 月 30 日。 評估對象及評估 范圍 本次評估范圍為部分資產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的彩虹顯示器件股份 有限公司部分資產(chǎn)，評估對象系****擁有的 位于**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)建筑面積為 98,104.47 平方米的工 業(yè)廠房、相應(yīng)的宗地面積為 75,764.84 平方米的土地使用權(quán)以及 394 項與工業(yè)房地產(chǎn)配套的機(jī)器設(shè)備。資產(chǎn)評估申報表列示的固定 資產(chǎn)——房屋建筑物/構(gòu)筑物賬面原值 318,235,057.40 元，賬面凈 值 145,622,036.19 元；固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備賬面原值 63,087,390.66 元，賬面凈值 20,051,528.38 元，計提減值準(zhǔn)備為 19,404,119.70 元，固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備賬面凈額為 647，408.68 元；無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)原始入賬價值 25,444,268.20，賬面 值 16,952,738.30 元。合計委估資產(chǎn)賬面值為 163,222,183.17 元。 價值類型 市場價值。 評估方法 主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。 評估結(jié)論 經(jīng)評估，被評估單位所擁有的**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地 產(chǎn)以及配套設(shè)備評估值為人民幣 214,533,442.75 元。 大寫：人民幣貳億壹仟肆佰伍拾叁萬叁仟肆佰肆拾貳元柒角伍分。 評估結(jié)論使用有 效期 為評估基準(zhǔn)日起壹年，即有效期截至 2014 年 6 月 29 日。 重大特別事項 產(chǎn)權(quán)持有單位所提供《國有土地使用權(quán)證》記載的委評對象宗地位 置與實際路牌門牌有差異，詳見報告正文中“特別事項說明”。 特別提示：本報告只能用于報告中明確約定的評估目的。以上內(nèi)容摘自評估報告正文， 欲了解本評估項目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。 正文 資產(chǎn)評估報告書 （正文） 特別提示：本報告只能用于報告中明確約定的評估目的，且在約定情形下成立。欲了 解本評估項目的全面情況，請認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文及相關(guān)附件。 ****： ****接受貴單位的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估 準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對貴方擬實施部分資 產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓行為涉及的****擁有的位于**市**區(qū)彩虹 一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設(shè)備在2013 年 6 月 30 日的市場價值進(jìn)行了評估。 現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下： 項目名稱 ****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩虹一路 西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 一、 委托方、產(chǎn)權(quán)持有者及其他報告使用者概況 I. 委托方、被評 估單位 委托方、被評估單位：****（以下簡稱“彩虹股份”） 注冊地址：****開發(fā)區(qū)** 法定代表人：李淼 注冊資本：柒億叁仟陸佰柒拾伍萬柒仟陸佰捌拾捌元人民幣 公司類型：****公司（上市）（證券代碼：600707） 經(jīng)營范圍：彩色顯示器件、電子產(chǎn)品及零部件、原材料的生產(chǎn)、開發(fā)、 經(jīng)營；自營和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)、承辦“三來一補(bǔ)”業(yè)務(wù) （國家限制或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外）；實物租賃。 委托方即為本次被評估單位。 企業(yè)簡介： ****（以下簡稱彩虹股份，****公司時統(tǒng) ****集團(tuán)）是經(jīng)陜****委員會“陜改發(fā)〔1992〕34 號” 文件批準(zhǔn)，****公司（以下簡稱“彩虹集團(tuán)”）、****銀行 ****公司、****銀行****公司三方共同發(fā) 起，以募集方****公司。彩虹股份于 1992 年 7 月 29 日 ****管理局申請工商注冊登記，營業(yè)執(zhí)照注冊號為 610********3235，彩虹股份現(xiàn)注冊資本為人民幣 736,757,688 元， 法定代表人李淼，稅務(wù)登記號碼：610********3028，注冊地為**省 ****開發(fā)區(qū)**，總部辦公地址為**省**市彩虹路 1 號。 彩虹股份于 1992 年 8 月 11 ****銀行****分行“陜銀復(fù) (1992)54 號”文件批準(zhǔn)，首次以定向募集方式發(fā)行人民幣普通股 30,000 萬股，于 1996 年 5 月 20 ****交易所上市。彩虹股份于 1996 年 7 月 2 日實施每 10 股送 2 股的利潤分配方案；實施送股后，彩虹股 份股本增加至 36,000 萬股。1997 年，****人民法院裁定， **無線電一廠依法破產(chǎn)，其所持有的彩虹股份 636 萬股股份依法劃歸 彩虹集團(tuán)持有。1999 年 7 月經(jīng)中國證監(jiān)會批準(zhǔn)同意，****銀行 ****公司、****銀行****公司、原中國銀 ****公司分別將其持有的彩虹股份共計 12,288 萬股股份 ****集團(tuán)。2000 年 2 月，彩虹股份實施配股方案，總計配售股 份 6,114.88 萬股；配股完成后，彩虹股份股本增加至 42,114.88 萬股， 注冊資本為人民幣 421,148,800 元。2004 年 10 月經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān) ****委員會“國資產(chǎn)權(quán)[2004]814 號”文件批復(fù)，彩虹集團(tuán)將其持有彩虹 股份的股****集團(tuán)獨(dú)****集團(tuán)電子股份有 限公司，彩虹****公司成為彩虹股份的控股股東，彩虹集 團(tuán)成為****公司。彩虹股份于 2006 年 7 月 27 日實施了 股權(quán)分置，全體非流通股股東以其持有的股票按其持股比例向流通股股 東每 10 股送 4.2 股，總計對價股份為 60,330,816 股；實施股權(quán)分置后 公司注冊資本仍為人民幣 421,148,800 元，彩虹****公司 持有彩虹股份 180,675,565 股股份，占注冊資本 42.90%。2007 年** ****集團(tuán)****公司等 9 家有限售條件的流通股股東分別與 彩虹****公司簽訂了《關(guān)于償付股權(quán)分置改革對價的協(xié) 議》，****集團(tuán)****公司償還了代墊股份合計 1,791,419 股 股份，并已辦理完成股權(quán)過戶手續(xù)；2007 ****集團(tuán)電子股份有限公 司出售彩虹股份 8,277,440 股股份,2008 年收回代墊 326,108 股股 份,2009 年 7 ****交易所競價交易系統(tǒng)累計減持其所持彩虹 股份無限售條件流通股 4,000,000 股，2009 年 7 月 31 日，彩虹集團(tuán)電 ****公司持有的 140,678,212 股有限售條件的流通股限售期滿上 市流通。2010 年有限售條件的流通股股東**蘭申信息科技投資有限 ****集團(tuán)****公司簽訂了《關(guān)于償付股權(quán)分置改革對價 的協(xié)議》，****集團(tuán)****公司償還代墊股份 1,565,318 股股 份，并已于 2010 年 7 月 13 日辦理完成股權(quán)過戶手續(xù)。2010 年 8 月 5 日，彩虹股份有限售條件的流通股 7,200,000 股限售期滿上市流通，其 ****集團(tuán)****公司持有 1,565,318 股股份。經(jīng)中國證券監(jiān)督 管理委員會“證監(jiān)許可[2010]866 號”關(guān)于核準(zhǔn)彩虹顯示器件股份有限公 司非公開發(fā)行股票的批復(fù)，彩虹股份于 2010 年 7 月 16 日完成非公開 定向增發(fā)人民幣普通股 315,608,888 股，非公開發(fā)行后彩虹股份注冊資 本變更為人民幣 736,757,688 元。此次增發(fā)后，彩虹集團(tuán)電子股份有限 公司持有彩虹股份股數(shù)未發(fā)生變動。2010 年 8 月 19 日至 9 月 29 日， 彩虹****公司****交易所競價交易系統(tǒng)累計減 持其所持彩虹股份無限售條件流通股 7,310,970 股股份。截止 2011 年 12 月 31 日，彩虹股份總股本為 736,757,688 股，其中有限售條件股份 136,453,334 股，占總股本的 18.52%；無限售條件股份 600,304,354 股，占總股本的 81.48%。其中，彩虹****公司持有彩虹 股份 164,770,000 股，均為無限售條件股份，占總股本的 22.36%；彩 ****公司持有彩虹股份 88,888,889 股，均為有限售條件股份，占總 股本的 12.06%。****公司****公司彩虹（**）平 ****公司、******公司、彩虹（**）平板顯示 ****公司，****公司彩虹（張家****公司、彩虹（合 ****公司。 ****公司股東情況： 序號 股東名稱 出資金額(元) 出資比例（%） 1 有限售條件股份 2 國家持有股 0.00 0.00 3 國有法人持股 133,333,334 18.10 4 其他內(nèi)資持股 3,120,000 0.42 5 其中：境內(nèi)法人持股 3,120,000 0.42 6 境內(nèi)自然人持股 0.00 0.00 7 外資持股 0.00 0.00 8 其中：境外法人持股 0.00 0.00 9 境外自然人持股 0.00 0.00 10 有限售條件股份合計 136,453,334 18.52 11 無限售條件股份 12 人民幣普通股 600,304,354 81.48 13 境內(nèi)上市外資股 0.00 0.00 14 境外上市外資股 0.00 0.00 15 其他 0.00 0.00 16 無限售條件股份合計 600,304,354 81.48 17 股份總額 736,757,688 100.00 企業(yè)近二年資產(chǎn)及財務(wù)狀況： 金額單位：人民幣萬元 項目 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 資產(chǎn)總額 572,080.22 663,092.95 負(fù)債總額 169,025.61 287,535.38 凈資產(chǎn) 403,054.61 375,557.57 項目 2011 年度 2012 年度 營業(yè)收入 34,943.30 29,983.42 營業(yè)成本 37,296.89 32,225.39 凈利潤 -22,296.86 -27,497.04 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 10,347.96 12,422.64 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 -1,829.52 -126,558.76 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 凈額 45,572.56 82,522.46 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加 額 76,149.21 44,482.80 上述數(shù)據(jù)，摘自****事務(wù)所(特殊普通合伙) 2012 年度審計報告，審計報告均 為無保留意見。 公司執(zhí)行企業(yè)會計準(zhǔn)則，增值稅率為 17%，營業(yè)稅率為 5%，城建稅 率為流轉(zhuǎn)稅的 7%，所得稅率為 25%。 II. 產(chǎn)權(quán)持有者 產(chǎn)權(quán)持有者即委托方。 III. 其他報告使 用者 根據(jù)評估業(yè)務(wù)約定書的約定，本次經(jīng)濟(jì)行為涉及的有關(guān)各方及國家法律、 法規(guī)規(guī)定的報告使用者，為本報告的合法使用者。 二、 評估目的 根據(jù)****領(lǐng)導(dǎo)辦公會議決議，彩虹顯示器件股份 有限公司擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)及 工業(yè)廠房配套設(shè)備，本次評估即對上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的彩虹顯示器件 ****公司于基準(zhǔn)日 2013 年 6 月 30 日的部分資產(chǎn)價值提供參考。 該經(jīng)濟(jì)行為已經(jīng)獲得了如下文件: 1、****領(lǐng)導(dǎo)辦公會議決議。 三、 評估范圍和評估對象 1. 本次評估范圍為部分資產(chǎn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓涉及的彩虹顯示器件股份有限 公司部分資產(chǎn)，評估對象系****擁有的位于** 市**區(qū)彩虹一路西側(cè)建筑面積為 98,104.47 平方米的工業(yè)廠房、相應(yīng) 的宗地面積為 75,764.84 平方米的土地使用權(quán)以及 394 項與工業(yè)房地產(chǎn) 配套的機(jī)器設(shè)備。資產(chǎn)評估申報表列示的固定資產(chǎn)——房屋建筑物/構(gòu) 筑物賬面原值 318,235,057.40 元，賬面凈值 145,622,036.19 元；固定 資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備賬面原值 63,087,390.66 元，賬面凈值 20,051,528.38 元，計提減值準(zhǔn)備為 19,404,119.70 元，固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備賬面凈 額 為 647,408.68 元 ； 無 形 資 產(chǎn) —— 土 地 使 用 權(quán) 原 始 入 賬 價 值 25,444,268.20，賬面值 16,952,738.30 元。合計委估資產(chǎn)賬面值為 163,222,183.17 元。 2. 以上委估資產(chǎn)不存在抵押、擔(dān)保事項。 3. 委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一 致，均已列入申報的資產(chǎn)評估范圍中。 4. 資產(chǎn)的類型、賬面金額明細(xì)情況詳見資產(chǎn)評估明細(xì)匯總表。 5. 企業(yè)的賬面值均為歷史成本，以前年度沒有根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果調(diào)賬。 本次評估之前也不存在不良資產(chǎn)核銷、資產(chǎn)剝離行為。 四、 價值類型及其定義 本次評估選取的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣 方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn) 行正常公平交易的價值估計數(shù)額。 按照國家關(guān)于“增值稅抵扣”的相關(guān)規(guī)定，本次評估對設(shè)備重置全價中 扣除了增值稅。 需要說明的是，同一資產(chǎn)在不同市場的價值可能存在差異。本次評估一 般基于國內(nèi)可觀察或分析的市場條件和市場環(huán)境狀況。 本次評估選擇該價值類型，主要是基于本次評估目的、市場條件、評估 假設(shè)及評估對象自身條件等因素。 本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的 價值類型、評估假設(shè)和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為 本報告約定評估目的服務(wù)而提出的評估意見。 五、 評估基準(zhǔn)日 1. 本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2013 年 6 月 30 日。 2. 資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日在考慮經(jīng)濟(jì)行為的實現(xiàn)、會計核算期等因素后與委托 方協(xié)商后確定。 3. 評估基準(zhǔn)日的確定對評估結(jié)果的影響符合常規(guī)情況，無特別影響因 素。本次評估的取價標(biāo)準(zhǔn)為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。 六、 評估依據(jù) I. 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù) 1. ****領(lǐng)導(dǎo)辦公會議決議； 2. 業(yè)務(wù)約定書。 II. 法規(guī)依據(jù) 1. 《中華人民**國企業(yè)國有資產(chǎn)法》； 2. 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第 91 號）及其施行細(xì)則； 3. 《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國資委令第 12 號； 4. 《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》財政部令第 14 號； 5. 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》國資委產(chǎn)權(quán) [2006]274 號； 6. 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》國務(wù)院 2003 年第 378 號令； 7. 《****公司法》； 8. 《中華人民**國房地產(chǎn)管理法》； 9. 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999）； 10. 其它法律法規(guī)。 III. 評估準(zhǔn)則及 規(guī)范 1. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則； 2. 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則； 3. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告； 4. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序； 5. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿； 6. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書 7. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備； 8. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)； 9. 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—無形資產(chǎn)； 10. 資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見； 11. 注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見； 12. 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南； 13. 財政部令第 33 號《企業(yè)會計準(zhǔn)則》； 14. 其它相關(guān)行業(yè)規(guī)范。 IV. 取價依據(jù) 1. 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》****出版社； 2. 機(jī)電產(chǎn)品報價手冊； 3. **資產(chǎn)評估價格信息； 4. 機(jī)電設(shè)備評估價格信息； 5. **市建筑工程造價信息網(wǎng)； 6. **市建筑工程相關(guān)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定； 7. 中國土地市場網(wǎng)頒布的土地成交資料； 8. **市 2008 年基準(zhǔn)地價更新成果； 9. 基準(zhǔn)日近期國債收益率、貸款利率； 10. 其他。 V. 權(quán)屬依據(jù) 1. 營業(yè)執(zhí)照； 2. 房屋所有權(quán)證； 3. 土地使用權(quán)證； 4. 相關(guān)設(shè)備購買合同、協(xié)議等； 5. 其它相關(guān)證明材料。 VI. 其 它 參 考 資 料 1. 被評估單位提供的評估基準(zhǔn)日會計報表及賬冊與憑證； 2. 被評估單位提供的資產(chǎn)評估明細(xì)表； 3. ****技術(shù)統(tǒng)計資料； 4. 其它有關(guān)價格資料。 VII. 引用其他機(jī) 構(gòu)出具的評估結(jié) 論 1. 無。 七、 評估方法 I. 概述 資產(chǎn)評估的基本方法有三種，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益現(xiàn)值法和市場比較法。 1. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法，也稱成本法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的申報為基 礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負(fù)債的市場價值替代其歷 史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上以確定評估對象價值的評 估方法。 2. 收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，以確定評估對象價值的評估 方法。 3. 市場法是指將評****公司或者可比交易案例進(jìn)行比較， 以確定評估對象價值的評估方法。 II. 評 估 方 法 選 取理由及說明 根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》,注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估 業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況相關(guān)條件，分析收 益現(xiàn)值法、市場比較法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性， 恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。 經(jīng)分析: 本次評估的標(biāo)的資產(chǎn)為****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于 **市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設(shè)備，由于本次 評估的標(biāo)的為企業(yè)部分資產(chǎn)，位于**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地 產(chǎn)及工業(yè)廠房配套設(shè)備，且企業(yè)由于為未及時轉(zhuǎn)型，跟上家用電視機(jī)從 CRT 全面向平板電視的更新?lián)Q代潮流，因此企業(yè)經(jīng)營受平板顯示器產(chǎn)品 沖擊，陰極射線管顯示器（(Crystal Ray Tube 以下簡稱“CRT”）業(yè)務(wù)呈 現(xiàn)極速下滑趨勢，企業(yè)在 2012 年度 CRT 生產(chǎn)及銷售更是迅速萎縮， 生產(chǎn)線已陸續(xù)停產(chǎn)及處置，因此本次無法對企業(yè)未來的盈利情況作出準(zhǔn) 確的預(yù)測，從而從整體資產(chǎn)收益中予以分割出由房地產(chǎn)所帶來的預(yù)期收 益，故本次整體標(biāo)的資產(chǎn)不適合采用收益現(xiàn)值法；由于目前大部分顯示 器生產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了向平板電視的生產(chǎn)設(shè)備更新?lián)Q代改造，相關(guān)情況 與標(biāo)的企業(yè)有一定的差異性，可比性也不強(qiáng)，故整體標(biāo)的資產(chǎn)也不適合 采用市場比較法，但其中單項資產(chǎn)例如土地使用權(quán)有活躍的交易市場的， 本次任單獨(dú)對其進(jìn)行市場比較確定評估價值；綜上所述，本次標(biāo)的資產(chǎn) 主要為彩虹股份擁有的位于**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)及工 業(yè)廠房配套設(shè)備，適合采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法予以評估。 III. 資產(chǎn)基礎(chǔ)法 資產(chǎn)基礎(chǔ)法，也稱成本法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的申報為基 介紹 礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項資產(chǎn)及負(fù)債的市場價值替代其 歷史成本，并在各單項資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上以確定評估對象價值 的評估方法。 房屋建筑物 對生產(chǎn)性房屋建筑物、構(gòu)筑物，采用重置成本法評估，根據(jù)重置全價及 成新率確定評估值；對獨(dú)棟辦公樓采用房地合一，采用收益法和市場比 較法評估。 機(jī)器設(shè)備 對機(jī)器設(shè)備、車輛、電子設(shè)備主要采用重置成本法進(jìn)行評估。 設(shè)備評估值=設(shè)備重置全價×綜合成新率 土地使用權(quán) 采用基準(zhǔn)地價修正法和市場比較法評估。 1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評 估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處 區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn) 地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 2.市場比較法指在一定市場條件下，選擇條件類似或使用價值相同若干 土地交易實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與 委估地塊進(jìn)行對照比較，并對交易實例加以修正，從而確定土地價格的 方法。 八、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況 1. 我們根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行 了評估和產(chǎn)權(quán)核實，具體步驟如下： 2. 與委托方接洽，聽取公司有關(guān)人員對該單位情況以及委估資產(chǎn)歷史和 現(xiàn)狀的介紹，了解評估目的、評估對象及其評估范圍，確定評估基準(zhǔn)日， 簽訂評估業(yè)務(wù)約定書，編制評估計劃； 3. 指導(dǎo)企業(yè)填報資產(chǎn)評估申報表； 4. 對該單位填報的資產(chǎn)評估明細(xì)申報表進(jìn)行征詢、鑒別，選定評估方法； 根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容，與該單位有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，到 現(xiàn)場進(jìn)行實物核實和調(diào)查，對資產(chǎn)狀況進(jìn)行察看、記錄；查閱委估資產(chǎn) 的產(chǎn)權(quán)證明文件和有關(guān)機(jī)器設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)及事故記錄等資料；評估人 員和資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的管理、資產(chǎn)配置情況；開展市 場調(diào)研詢價工作，收集市場信息資料； 5. 評估人員根據(jù)評估對象、價值類型及評估資料收集情況等相關(guān)條件， 選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法，選取相應(yīng)的模型或公式，進(jìn)行分析、計算和判斷， 形成初步評估結(jié)論，并對各種評估方法形成的初步結(jié)論進(jìn)行分析，在綜 合考慮不同評估方法和初步價值結(jié)論的合理性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù) 量的基礎(chǔ)上，確定最終評估結(jié)論； 6. 各評估人員進(jìn)行匯總分析工作，確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重評和漏評 的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結(jié)論進(jìn)行調(diào)整、修改和完善； 7. 根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，并經(jīng)三級審核，在與委托 方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。 九、 評估假設(shè) （一）基本假設(shè)： 1.本報告除特別說明外，對即使存在或?qū)砜赡艹袚?dān)的抵押、擔(dān)保事宜， 以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告 也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對 評估結(jié)論的影響。 2.本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變 化；行業(yè)政策、管理制度及相關(guān)規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及的稅收 政策、信貸利率、匯率等無重大變化。 3.評估人員對本估價報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘，估價人員對評 估對象的勘查僅限于評估對象的外觀和使用狀況，評估人員不承擔(dān)對評 估對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對其他被遮蓋未暴露及 難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。 4.本報告評估結(jié)果的計算是以評估對象在評估基準(zhǔn)日的狀況和評估報告 對評估對象的假設(shè)和限制條件為依據(jù)進(jìn)行。根據(jù)資產(chǎn)評估的要求，認(rèn)定 這些假設(shè)在評估基準(zhǔn)日時成立，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化，將不承 擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。 十、 評估結(jié)論 I. 概述 經(jīng)評估，被評估單位所擁有的**市**區(qū)彩虹一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以 及配套設(shè)備評估值為人民幣 214,533,442.75 元。大寫：人民幣貳億壹仟 肆佰伍拾叁萬叁仟肆佰肆拾貳元柒角伍分。 II. 結(jié)論及分析 固定資產(chǎn)——房屋建筑物/構(gòu)筑物、固定資產(chǎn)——機(jī)器設(shè)備及無形資 產(chǎn)——土地使用權(quán)的賬面值合計為 16,322.21 萬元，評估值為 21,453.34 萬元，評估增值 5,131.13 萬元。增值原因是企業(yè)地塊拿地時間較早，取 得成本較低，而**市近年來土地價格持續(xù)上漲所致，另外會計所采用 的折舊年線短于資產(chǎn)評估時房屋建筑物所采用的經(jīng)濟(jì)耐用年限，且機(jī)器 設(shè)備計提了減值準(zhǔn)備這兩方面也是導(dǎo)致增值的另一主要原因。。 III. 其它 無。 評估結(jié)論詳細(xì)情況見評估明細(xì)表，評估結(jié)果匯總?cè)缦卤恚?評估結(jié)果匯總表 項目 賬面價值 評估價值 增值額 增值率％ 流動資產(chǎn) 非流動資產(chǎn) 16,322.21 21,453.34 5,131,13 31.44 可供出售金融資產(chǎn)凈額 持有至到期投資凈額 長期應(yīng)收款凈額 長期股權(quán)投資凈額 投資性房地產(chǎn)凈額 固定資產(chǎn)凈額 14,626.94 17,656.26 3,029.00 20.71 在建工程凈額 工程物資凈額 固定資產(chǎn)清理 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)凈額 油氣資產(chǎn)凈額 無形資產(chǎn)凈額 1,695.27 3,797.08 2,101.81 123.98 開發(fā)支出 商譽(yù)凈額 長期待攤費(fèi)用 遞延所得稅資產(chǎn) 其他非流動資產(chǎn) 資產(chǎn)合計 16,322.21 21,453.34 5131.13 31.44 流動負(fù)債 （金額單位：萬元） 非流動負(fù)債 評估基準(zhǔn)日： 負(fù)債合計 2013 年 6 月 30 日 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 十一、 特別事項說明 1. 特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)予以關(guān) 注。 2. 本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅賦問題，委托方在使 用本報告時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅賦問題并按照國家有關(guān)規(guī)定處理。 3. ****管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會計憑證及其他中 介機(jī)構(gòu)出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實性負(fù)責(zé)。 4. 本報告對被評資產(chǎn)所進(jìn)行的調(diào)整和評估是為了客觀反映評估結(jié) 果，評估機(jī)構(gòu)無意要求該單位必須按本報告進(jìn)行相關(guān)的帳務(wù)處理， 是否進(jìn)行及如何進(jìn)行有關(guān)的賬務(wù)處理，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定。 5. 被評估單位所擁有的宗地根據(jù)《咸國用（1999）字第 139 號》 和《咸國用（95）字第 056 號》權(quán)證分別記載位于長征路西、彩虹 一路，但是經(jīng)過門牌號碼及路名變更，上述宗地均在彩虹一路西側(cè)， 且在彩虹路 1 ****集團(tuán)大院內(nèi)，本次評估以實際地址確認(rèn)房地產(chǎn) 坐落。 6. 評估人員沒有發(fā)現(xiàn)其他可能影響評估結(jié)論，且非評估人員執(zhí)業(yè)水 **能力所能評定估算的重大特殊事項。但是，報告使用者應(yīng)當(dāng)不 完全依賴本報告，而應(yīng)對資產(chǎn)的權(quán)屬狀況、價值影響因素及相關(guān)內(nèi) 容作出自己的獨(dú)立判斷，并在經(jīng)濟(jì)行為中適當(dāng)考慮。 7. 對該單位存在的影響資產(chǎn)評估值的特殊事項，在委托時和評估現(xiàn) 場中未作特殊說明，而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉及無法 收集資料的情況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 8. 若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原評估方法對評估值進(jìn)行相應(yīng)調(diào) 整。 9. 若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值已產(chǎn)生了明顯 影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估價值。 10. 上述特殊事項如對評估結(jié)果產(chǎn)生影響而評估報告未調(diào)整的情況 下，評估結(jié)論將不成立且報告無效，不能直接使用本評估結(jié)論。 十二、 評估報告使用限制說明 I. 評估報告使用 范圍 1. 本報告只能由評估報告載明的評估報告使用者所使用，并為本報 告所列明的評估目的和用途而服務(wù)，以****政府管理 部門審查。 2. 除非事前征得評估機(jī)構(gòu)書面明確同意，對于任何其它用途、或被 出示或掌握本報告的任何其他人，評估機(jī)構(gòu)不承認(rèn)或承擔(dān)責(zé)任。 3. 未征得出具評估報告的評估機(jī)構(gòu)書面同意，評估報告的內(nèi)容不得 被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方 另有約定的除外。 4. 本報告含有的若干附件、評估明細(xì)表及評****政府 ****管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效 力，及同樣的約束力。 II. 評 估 結(jié) 論 使 用有效期 本評估結(jié)論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評估基準(zhǔn)日2013 年 6 月 30 日起計算至 2014 年 6 月 29 日有效。 超過評估結(jié)論有效期不得使用本評估報告。 III. 涉及國有資 產(chǎn)項目的特殊約 定 如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，而本****管理部門備 案、核準(zhǔn)或確認(rèn)并取得相關(guān)批復(fù)文件，則本報告不得作為經(jīng)濟(jì)行為 依據(jù)。 IV. 評 估 報 告 解 釋權(quán) 本評估報告意思表達(dá)解釋權(quán)為出具報告的評估機(jī)構(gòu)，除國家法律、 法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門均無權(quán)解釋。 十三、 評估報告日 本評估報告日為2013 年 07 月 19 日。（本頁以下無正文） 報告附件 資產(chǎn)評估報告書 （報告附件） 項目名稱 ****擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓位于**市**區(qū)彩虹 一路西側(cè)工業(yè)房地產(chǎn)以及配套設(shè)備評估項目 報告編號 滬**資評報字【2013】第 ****154 號 序號 附件名稱 1. ****營業(yè)執(zhí)照 2. ****領(lǐng)導(dǎo)辦公會議決議 3. **** 2012 年度審計報告 4. 房屋所有權(quán)證 5. 國有土地使用權(quán)證 6. 評估委托方和相關(guān)當(dāng)事方承諾函 7. 評估業(yè)務(wù)約定書 8. ****營業(yè)執(zhí)照 9. ****從事證券業(yè)務(wù)資產(chǎn)評估許可證 10. ****資產(chǎn)評估資格證書 11. 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及注冊資產(chǎn)評估師承諾函 12. 資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表

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