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****辦公大樓2004年建成，總建筑面積19573㎡，其中，辦公樓建筑面積18121㎡，辦公區(qū)域用地面積7996㎡，共建停車場1452㎡，綠化率38%。建筑層數(shù)辦公樓主樓12層，附樓東、西各四層，地下一層，共有出入口2個，其中機關大院24小時開放，共建停車場上午7:00-下午19:00開放。傳達室、空調主機房、變配電用房設在地下室，地下室其他部分為車庫。共設置3臺電梯，整個大樓消防控制系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，人臉識別系統(tǒng)等設在傳達室和消防監(jiān)控室。項目三年共計預算****500元，****500元/年，投標報價不得高于此項預算。

符合國家和地方相關規(guī)定要求。

一、大樓主要數(shù)據(jù)

1.辦公大樓總建筑面積18121㎡，辦公區(qū)域用地面積7996㎡，共建停車場1452㎡，綠化率38%。

2.建筑層數(shù)辦公樓主樓12層，附樓東、西各四層，地下一層，傳達室。

三、主要設備設施介紹

（一）配電系統(tǒng)

大樓用電設備總安裝容量為2500K VA，采用咸嘉湖10KV的高壓進線，安裝2臺變壓器。高壓柜5臺，型號為KYN，MNS型低壓柜10臺。

（二）給排水系統(tǒng)

室外給排水從銀雙路市政管網(wǎng)引入，一根150米的給水管，室外給水管網(wǎng)在辦公檢測綜合樓內地下室設消防水池和消防水泵，總容積380立方米，儲存室內外消火栓和自動噴水消防用水量。

1.水池：地下室設消防水池一座;

2.水泵：消火栓給水泵2臺、噴淋加壓泵2臺;

3.化糞池：3個;

4.淺排污泵：100QW70-4KW 3臺、80QW18-1.5 KW2臺;

5.水泵動力柜：4臺

6.化油池：1個。

（三）空調系統(tǒng)

1.制冷機：遠大非電直燃機S1臺；冷卻塔1臺；

2.空調系統(tǒng)水泵；冷卻水泵2臺；冷凍水泵2臺；

3.配備了相應的制冷及采暖系統(tǒng)；

4.末端設備：風機控制箱2臺；盤管風機各種規(guī)格375臺。

（四）具備防排煙系統(tǒng)

（五）弱電系統(tǒng)

信息點總數(shù)約196個。

（六）消防系統(tǒng)

火災自動報警系統(tǒng)采用品牌海灣產品�；馂膱缶�(lián)動一體機 1臺，包括以下內容：①報警點數(shù) 1000 以下；②專線聯(lián)動控制回路 1000 點以下；③聲光報警器 32 個④總線聯(lián)動隔離模塊 30 個，強切模塊30 個，5 個廣播模塊，60 個輸出模塊。GST-GF150 系列廣播錄放主機1 臺 約 15 個消防廣播；TS-Z01A 電話主機 1 臺，26 臺分機電話；ZF- 101 火災顯示器 13 臺；動力消防控制柜3臺。

（七）電梯

電梯3臺。

（八）其它

辦公樓大廳設有電子顯示屏、文化展廳，大門安裝電子伸縮門和車輛道閘，水滅火裝置1套，電器控制箱3臺，大院東北角設置有垃圾分類環(huán)保小屋。

二、大樓物業(yè)管理內容

物業(yè)管理內容包括：

（1）房屋建筑主體及公共部分的維護管理和零星維修；

（2）公共配套設施、設備（配電、電梯、消防、監(jiān)控等）維護、運行管理；

（3）公共場地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生；定期消毒殺菌裝修，生活垃圾收集、分揀、運輸和處理（垃圾袋使用可降解垃圾袋）等；

（4）公共綠化、園林小品的養(yǎng)護和管理（含樓道、會議室和一樓大堂的綠植擺放）；

（5）24小時保安護衛(wèi)及公共秩序管理；

（6）共建配套設施的運營管理；

（7）樓宇自動化設備系統(tǒng)的運行、維修、養(yǎng)護管理；

（8）交通指揮、車輛行駛和�？抗芾恚�

（9）物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；

（10）社區(qū)文化建設；

（11）文化展廳（1間）、指揮中心（1間）、調查室（1間）、會議接待（公共14間+處室公用11間）、工會活動室（11間）、更衣室（2間）、值班室（含被****辦公室（22間）的衛(wèi)生和管理；

（12）會務服務管理；

（13）采購人與中標人在物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的其他事項。

三、有關事項的說明

（一）有關物業(yè)管理事項的說明

1.物業(yè)管理的范圍：辦公樓圍墻（含綠化）范圍內。

2.合用服務期：自雙方簽訂服務合同之日起計算，有效期為3年，根據(jù)考核情況，合同一年一簽。

3.維修維護

（1）大樓主體、設施設備，在規(guī)定保修期間內，由保修單位負責保修。

（2）重大維修養(yǎng)護項目和房屋本體公用部位的維修養(yǎng)護由中標人制定預算報采購人，由采購人組織實施；維修維護費用300元（含）以下的單項工程及單個元器件的更換由中標人承擔。

4.管理用房及就餐

采購人為中標人提供必備的物業(yè)管理用房，由中標人裝修，辦公用品由中標人自備，委托管理期限內由中標人免費使用，在合同簽訂后10天內交給中標人，合同終止后交回采購人。中標人使用物業(yè)管理用房期間，應遵守相關法律法規(guī)及采購人相關規(guī)章制度，中標****機關食堂內就餐，食宿費由中標人自理。

5.公用水電費

公用水電費由采購人承擔費用（包括衛(wèi)生間、綠化、空調、清潔衛(wèi)生、生活等各類用水；消防、水泵、照明、電梯、各類機電設備等各類用電），中標人所使用的物業(yè)管理用房產生的水電費由采購人承擔。

6.清潔衛(wèi)生和綠化服務

清潔衛(wèi)生服務和綠化包括大樓內和大樓外圍至公共道路大樓側的范圍。

7.停車和進出人員管理

****機關大院的車輛和人員進行身份登記確認后方可放行，引導至車位停放，停車嚴禁收取費用。

8.保安監(jiān)控等系統(tǒng)的使用和維護

保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車輛道閘系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、天線指揮系統(tǒng)如需中標人維護保養(yǎng)則另行簽訂補充協(xié)議。但保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇設備系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、車輛道閘和人臉識別系統(tǒng)需由中標人負責值班運行。

9.會議室的服務

所有會議室由中標人負責日常管理，具體負責會議室衛(wèi)生清掃、茶水供應及茶具的清洗消毒、桌椅擺放、臺簽制作及擺放、會標制作、拍照攝影和引導人員等。

10.收發(fā)、登記

文件、信函、報刊的訂閱和收發(fā)由中標人安排人員負責，并按收件人分檢，然后分別投入相應的報箱內。

11.其余設施設備的說明

局機關大樓內崗亭、各類門牌、各類標識、指示牌、垃圾桶等均由采購人負責采購安裝，除以上設施設備外，投標人在投標文件中為管理需要新添置的設施設備視為由投標人投資，中標后必須實施。

1.委托管理期限：三年。合同每年一簽。續(xù)簽條件根據(jù)合同約定執(zhí)行。

2．實施地點：****

（一）服務工作標準

1.中標人應樹立“業(yè)主至上、服務第一”的思想，為采購人創(chuàng)造一個安全、寧靜、整潔、優(yōu)雅的辦公環(huán)境；

2.中標人應為采購人提供禮貌、熱情、周到的服務，最大限度地滿足采購人的服務要求；

3.中標人應主動、積極地加強與采購人的聯(lián)系，多途徑、多渠道征詢和聽取意見，不斷改進工作，采購人報修處理及時率達到100%；

4.中標人應大力推行創(chuàng)優(yōu)質服務、優(yōu)質管理的活動，使采購人對營運服務的滿意率達到95%以上，并負責使管理的物業(yè)保值、增值；

5.中標人應與采購人簽訂保密承諾書，加強保密教育，嚴格遵守保密規(guī)定；

6.中標人應積極為采購人提供工作所需其他項目的服務。

（二）清潔服務工作標準

1.花崗石、**石：有較好的保養(yǎng)、有**、無塵跡、無污漬；

2.墻壁：無蛛網(wǎng)、污點、不積塵，地角線潔凈；

3.玻璃門：通透、潔凈、無水跡、污點，門上貼物保持整潔；

4.各類鏡面：潔凈、光亮、無任何污跡、塵跡；

5.樓梯：臺階無雜物、污漬、水漬；

6.鋼質及不銹鋼器具：無污跡、塵跡、有**，表面膜維持完好狀況；

7.果皮箱、垃圾箱等：外表干凈、無蟲、蟻等，無過分異味；

8.衛(wèi)生間：潔具不留臟物、異味，地面保持干爽，無污漬、垃圾；

9.其他器材設施：以潔凈手指摸去無明顯塵跡，無清潔用劑的殘留痕跡；

10.樓頂衛(wèi)生每周清理一次；空坪保持無明顯垃圾；下水道、留泥井、化油池每季度清理一次；1-12層大樓每半天清掃一次；

11.機關大院露天場所每天清掃2次，共建停車場每周清掃2次；

12.****機關大院和辦公樓垃圾的分類投放，負責分揀和處置、臺賬登記、檢查督促，使用環(huán)保可降解垃圾袋。

（三）安全工作標準

1.樹立“安全第一”的思想，維護物業(yè)管理范圍內的生活、辦公秩序，基本實行封閉管理和24小時保安值班、消防監(jiān)控制度，確保機關大院的**；

2.杜絕重大傷亡事故、入內盜竊事故和設備、設施損壞事故、確保安全；

3.貫徹“以防為主”的方針，做到無火警、無火災、無刑事案件、無惡性傷人事件，無管理責任而導致的刑事案件，火災事故發(fā)生率要求為零；

4.制定各類突發(fā)事件及應急救援方案，危及采購人安全處設有明顯標志和防范措施；

5.杜絕在物業(yè)范圍內和四周圍墻上，亂寫、亂張貼廣告、標語等影響外觀的行為出現(xiàn)。

因中標人的故意或過失造**全事故，中標人應承擔全部責任并根據(jù)事故損失的大小承擔賠償責任。

（四）設備工作標準

1.各類管理和操作人員能按操作規(guī)程熟練操作、管理大樓各類設備，制定和執(zhí)行“設備維護、保養(yǎng)、維修計劃”；

2.確保設備的科學、安全、可靠運行，重大設備、設施完好率為：供電、供水、電梯系統(tǒng)達到98%，排水、排污系統(tǒng)達到98%，消防監(jiān)控系統(tǒng)達到100%，環(huán)境綠化達到95%；

3.建立健全設備運行管理、使用的各項規(guī)章制度，并嚴格遵守執(zhí)行；崗位責任制執(zhí)行率達到100%。物料管理帳、物、卡相符；

4.精打細算，合理庫存維修備件，最大限度地減低資金積壓；

5.不斷摸索總結設備的運行規(guī)律，利用新科技對部分設備運行提出技術改造方案，經(jīng)采購人審核批準后實施，以實現(xiàn)降耗節(jié)能之目的，****設備處于科學、可靠、安全的運行狀態(tài)。

（五）綠化工作標準

大樓內所有綠地樹草成活率達到95%，外圍綠化的養(yǎng)護中標人負責。

（六）工作人員培訓及管理標準

1.部門負責人以上人員及特殊工種每年必須培訓兩次；

2.員工每年必須進行培訓，電工、保安、消防等特殊工種持職業(yè)資格證書上崗。

五、其他要求

1.對人員的要求：物業(yè)項目負責人1名，會務人員6人，保安11人、機電維修值班4人，保潔員5人，綠化工1名，各類專業(yè)工種可根據(jù)工作需要調劑，但總數(shù)不得低于28人。會務人員和形象崗人員平均年齡不能超過45周歲，工作時間須全部統(tǒng)一著裝。

2.項目經(jīng)理須持有物業(yè)經(jīng)理上崗證或物業(yè)管理師證。

本項目采用簡易程序驗收。

一、項目特別說明

1.實施地點：****

2.結算方法

2.1 付款人：****（通過國庫集中支付）

2.2 付款方式：乙方進場一個月后，經(jīng)甲方考核無任何違反合約事宜發(fā)生，則甲方支付前一個月費用，以后以此類推，如有違反合約事宜發(fā)生，根據(jù)合同約定支付費用。一般情況下前一個月的物業(yè)管理費在第二個月的前15個工作日內支付。

3.本項目采用費用包干方式進行，投標人應根據(jù)項目要求和現(xiàn)場情況，詳細列明項目所需的設備及材料購置，以及培訓、人工、管理、財務等所有費用，如一旦中標，在項目實施中出現(xiàn)任何遺漏，均由中標人免費提供，采購人不再支付任何費用。考慮到物價上漲及最低基本工資、社保基數(shù)上漲因素，至第二年開始按合同總價遞增，遞增比例不高于10%，雙方以補充協(xié)議的方式約定。

4.投標人在投標前，如須踏勘現(xiàn)場，有關費用自理，踏勘期間發(fā)生的意外自負。

5.委托管理期限：三年。合同每年一簽。續(xù)簽條件根據(jù)合同約定執(zhí)行。

二、物業(yè)管理考核實施細則

附：《物業(yè)管理考核實施細則》

1.《物業(yè)管理考核實施細則》將委托物業(yè)管理的工作劃分為六個項目，合計分值為100分，每個項目滿分值分別為：1、機電設備管理13分；2、公共區(qū)域及其設施管理20分；3、清潔衛(wèi)生管理 20 分；4、安全保衛(wèi)管理22分；5、綠化管理 12分；6、服務管理13分。

2.物業(yè)考核處罰原則：

2.1物業(yè)管理考核分為兩種形式：月考核和年度考核。月考核內容為六個項目見《物業(yè)管理考核實施細則》，滿分為100分；年度考核滿分為1200分。

2.2月考核計分標準： 95分（含）以上不予處罰，95（含）分以下至90分（含）每低1分，扣罰費用100元；90分以下，每低0.1分扣罰費用100元，低于75分予以通報誡勉，連續(xù)兩月低于60分，甲方有權解除合同。

2.3年度考核計分及處罰標準：簽約年度內12個月考核分數(shù)之和為年度考核最終結果。年度考核結果分數(shù)1140分（含）以上不予以處罰，1128分（含）以下分兩檔進行處罰：1080分（含）至1128分扣罰年度物業(yè)費1萬元；720分（含）至900分扣罰年度物業(yè)費2萬元；720分以下，甲方有權解除合同。

3.****公司的管理工作及服務質量進行監(jiān)督，不定期督查人員到崗履職情況，公司管理人員二十四小時保持手機暢通。重要時期或緊急工作安排時電話打不通按100元每次進行罰款。同時按管理人員100元每人次、工作人員50元每人次進行缺崗罰款。每月對物業(yè)管理工作及其服務質量全面檢查二次，抽查一次，采取扣分法進行質量評估、評分，評分結果作為對物業(yè)管理費用發(fā)放依據(jù)，考核細則詳見附表。

4.由于甲方為重點窗口單位，接受上級各部門檢查較多，如因物業(yè)管理服務不到位原因導致甲方受到上級通報或批評的，視情況扣罰100至1000元，連續(xù)三個月內累計出現(xiàn)三次，甲方有權解除合同。

物業(yè)管理考核實施細則